[Modelo] Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas com pedido de liminar

XXXXXXXX, brasileira, casada, portadora da cédula de identidade nº XXXXXX da SDS/PE, inscrita no CPF/MF sob o nº XXXXXXXX, residente e domiciliado à Rua XXXXXXX, Apt. XXX, Piedade, Jaboatão dos Guararapes/PE, CEP: XXXXXX, por seus advogados infra-assinados, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS

com pedido LIMINAR

para suspensão da exigibilidade de parcelas vincendas e

abstenção de inclusão do nome da autora no rol de mau pagadores (Serasa)

em face da xxxxxxxxx, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº xxxxxxxxx, com endereço na Rua xxxxx, nº xxxxx, Empresarial Center xxxxx, , bairro xxxxxxx, CEP xxxxxxxxxx, Recife/PE; o que fazem pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.

1. DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA.

A Autora pleiteia os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA, assegurada pela Lei 1.060/50, tendo em vista não poder arcar com as despesas processuais, em desfavor do seu sustento.

A situação econômica da Demandante não lhe permite arcar com as custas processuais sem que isso culmine com prejuízo ao seu sustento. Assim sendo, requer-se a este juízo que seja deferido o benefício da assistência judiciária gratuita, na forma da lei 1.060/1950.

Para tanto, faz juntada da declaração de pobreza para assegurar o relatado.

2. DOS FATOS

Em novembro de xxxx, na busca de um imóvel para servir de moradia, a autora se dirigiu ao stand de vendas do empreendimento CONDOMÍNIO xxxxxxxxx que seria edificado pela própria Ré, em regime de incorporação imobiliária.

Diga-se que o prazo para conclusão deste empreendimento foi previsto pela Incorporadora para xx de novembro de 2016.

Inobstante, diga-se que a Autora ficou verdadeiramente encantada com toda a estrutura de segurança e lazer que o condomínio xxxxxxx poderia lhe proporcionar, motivos este que a levou a adquirir a unidade 506 do Bloco 03, por meio de um “Instrumento de Promessa de Compra e Venda”, comprometendo-se a pagar pelo imóvel a quantia de R$ 165.980,00 (cento e sessenta e cinco mil novecentos e oitenta reais).

Ocorre que, mesmo maravilhada com o Empreendimento, algumas situações pessoais fizeram com que a Autora alterasse seus planos de vida, o que acabou resultando na sua desistência quanto a aquisição da unidade autônoma acima mencionada.

Por tal motivo, a Autora solicitou à Ré o DISTRATO do contrato de maneira amigável, contudo, recebeu como resposta que MAIOR PARTE das quantias pagas seriam retidas, não especificando como solicitado pela autora, quais seriam esses valores, tendo em vista que alguns não estavam claros, como impostos, despesas diversas, etc.

Veja que, até o momento, o autor efetuou o pagamento de exatos R$ 15.117,45 (quinze mil cento e dezessete reais e quarenta e cinco centavos) referente às parcelas contratuais vencidas até OUTUBRO de 2014, bem como quitou, a título de comissões de corretagem, a quantia de R$ 6.020,00 (seis mil e vinte reais).

Ora, Excelência, mesmo quando o pedido de distrato é feito pelo compromissário-comprador, é certo que a Incorporadora tem o dever de restituir GRANDE PARTE dos valores.

Vale destacar ainda que o imóvel NUNCA esteve na posse da Autora, e a Ré tem total liberdade para vendê-lo para outro interessado, livre de quaisquer ônus, por um preço até maior do que o praticado com a Autora, em razão da valorização imobiliária.

Inobstante, é indiscutível o FATO de que a Autora também pagou a quantia a mais de R$ 6.020,00 (seis mil e vinte reais), para a Ré Central de Vendas Soluções Imobiliárias Ltda, que embora exista um contrato “paralelo” de intermediação imobiliária, não obsta o claro entendimento de que esta é uma maneira evidente que a Ré Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A, encontrou de burlar o entendimento pacífico dos magistrados, quanto a esse pagamento indevidamente realizado pelo consumidor, tendo em vista que a própria Ré é a única beneficiaria de tal serviço, conforme faz prova as cópias de cheques anexos.

Quanto a essa cobrança, imprescindível destacar que os vendedores que atenderam a AUTORA afirmaram categoricamente que os valores pagos inicialmente seriam destinados à ENTRADA do preço do imóvel, sendo que, somente na hora de assinar o contrato é que a Autora verificou que os valores não estavam incluídos no preço contratual do imóvel.

Veja, Excelência, a prática da Empresa Ré mostra-se verdadeiramente ABSURDA, já que, no momento da contratação, os consumidores sequer são informados que os valores que estão pagando não são abatidos do preço do imóvel, pelo contrário, que estão sendo destinados ao pagamento de COMISSÕES DE CORRETAGEM.

Também se faz necessário informar esse D.Juízo que o Autor se dirigiu, por livre e espontânea vontade ao stand de vendas montado pela Ré no local do próprio empreendimento, tendo optado por COMPRAR uma unidade do Empreendimento ou seja, nunca houve a prestação de nenhum serviço de corretagem.

Inobstante, mesmo tendo sido atendida por apenas um “vendedor”, teve o comprador que arcar com o pagamento de comissões a todos os funcionários da empresa que estavam presentes no stand de vendas, o que representou uma verdadeira “farra” com o dinheiro alheio.

Para que fique claro quais os valores pagos e a que título foram pagos, segue a planilha abaixo, a qual foi confeccionada a partir dos documentos juntados nestes autos:

VALORES CONSIDERADOS NA CONTRATAÇÃO

xxxxxxxxxxxxxxx S.A – R$ 165.980,00

TAXA DE CORRETAGEM R$ 6.020,00

Total Pago R$ 172.000,00

É valido ressaltar, que o valor da taxa de corretagem não fora deduzido no valor contratual da venda, conforme comprova a anexada proposta de compra na página nº 5.

Logo, do total pago pela Autora à Incorporadora, (R$ 9.097,45) justa se faz a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, que perfaz a quantia de R$ 8.187,70 (oito mil cento e oitenta e sete reais e setenta centavos), bem como 100% das quantias pagas a título de comissões de corretagem, no montante de R$ 6.020,00 (seis mil e vinte reais), cabendo ainda sua restituição em dobro, vide diploma legal do código de defesa do consumidor, tendo em vista a cobrança indevida de tal importância e diante da má-fé das Rés.

Desta forma, diante da má-fé com que a Ré tem agido em relação ao pedido de rescisão contratual da Autora e por querer reter a maior parte dos valores pagos, não lhe resta alternativa, senão se socorrer do Poder Judiciário, a fim de ter declarada a rescisão do contrato e de receber pelo menos 90% (noventa por cento) de tudo o que pagou a título de parcelas contratuais, bem como 100% das comissões de corretagem pagas, cabendo ainda a esta ultima a restituição em dobro, vide diploma legal do código de defesa do consumidor, tendo em vista a cobrança indevida de tal importância e diante da má-fé das Rés .

Inobstante, é certo que a Autora está correndo um sério risco de ter o seu nome NEGATIVADO, e não faz o menor sentido que esta faça qualquer pagamento adicional à xxxxxxxxxxx S.A, eis que a mesma veio em juízo para justamente discutir a RESCISÃO contratual (e reembolsar boa parte do que foi quitado). É uma questão de lógica!

Por esta razão, para que se impeçam os GRAVES prejuízos que poderão ser causados a autora, em razão eminente INSCRIÇÃO do seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, se faz necessária a intervenção IMEDIATA do Poder Judiciário para que, seja sob o manto da tutela antecipada ou com base no Poder de Cautela deste D. Juízo, seja concedida medida liminar para SUSPENDER a exigibilidade das parcelas em aberto e determinar que a xxxxxxxxxxxxxx S.A, se abstenha de incluir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito, ao menos até final julgamento da ação.

3. DOS FUNDAMENTOS DE DIREITO

Primeiramente, é preciso deixar claro que a Lei nº 8.078/90 mostra-se integralmente aplicável ao caso concreto, razão pela qual a autora roga deste D. Juízo e requer a garantia dos DIREITOS BÁSICOS elencados no artigo 6º, como a inversão do ônus da prova, a efetiva reparação dos danos morais e materiais, a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, dentre outros.

3.a) Da incidência do Código de Defesa do Consumidor

É preciso ter sempre em mente que os contratos para aquisição de imóveis na PLANTA são exemplos típicos de contrato de ADESÃO, onde o consumidor muitas vezes acorda o preço e a forma de pagamento constante no Quadro Resumo e acaba sendo obrigado a aderir às cláusulas constantes nas Condições Gerais de Contratação.

3.b) DO DIREITO INDISCUTÍVEL DA AUTORA EM RESCINDIR O CONTRATO E OBTER A DEVOLUÇÃO DE AO MENOS 90% DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PARCELAS CONTRATUAIS.

Importante dizer que os valores quitados pelo compromissário-comprador deverão ser restituídos À VISTA, devidamente atualizado desde cada desembolso e acrescido dos respectivos juros de mora, e tudo pago de uma única vez.

Na outra ponta, a compromissária-vendedora fará jus ao ABATIMENTO da taxa de ocupação (e no caso concreto a autora nunca tomou posse do imóvel), bem como das despesas de administração e propaganda, sendo certo que nada justifica uma retenção maior do que 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela autora!

Com efeito, “a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização, da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim”(AGREsp ir 244 625 – SP, 3a Turma do Supenor Tnbunal de Justiça, v un, Rei Min Castro Filho, em 9/10/01, DJU de 25/2/02, pág 376).

Cumpre lembrar que a incorporadora nunca terá qualquer tipo de prejuízo no desfazimento do negócio, pois é evidente que o imóvel poderá ser comercializado a TERCEIROS, ou seja, ela poderá reaver todo e qualquer prejuízo (despesa administrativa) com uma venda futura da coisa!

Nesse diapasão declina-se o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça, como ponderado alhures, e também desta E. Corte, sempre no sentido de que a construtora deve devolver 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos compromissários-compradores na hipótese de impossibilidade de continuarem a cumprir com o quanto contratado. Vejamos:

RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. De rigor a devolução das parcelas pagas, observando-se razoável a retenção a título de compensação pela administração do malogrado negócio em 10%. Rateada a verba de sucumbência porque a autora deverá pagar pela ocupação do imóvel. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Apel. c/ Rev. nº 994.06.146522-0, J. 11.08.2010. 7ª Câm. Dir. Privado) Ementa: rescisão de compra e venda inadimplência do comprador que não impede a devolução dos valores pagos percentual de retenção a ser analisado em que cada caso – Circunstâncias que justificam a retenção de 10% em favor da vendedora, devolvidos 90% ao comprador Juros de mora que devem fluir do trânsito em julgado, já que, antes disso, não há mora da vendedora Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça Taxa de ocupação fixada, nesta instância – Precedentes deste E. Tribunal – Recurso parcialmente provido. (9048260-24.2001.8.26.0000 Apelação – Relator (a): A.C.Mathias Coltro – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 21/09/2011 – Data de registro: 26/09/2011 – TJSP)

Apelação Cível. Ação de rescisão de compromisso de venda e compra cumulada com restituição de valores. Incontrovérsia da rescisão, o que torna imperiosa a restituição dos valores pagos Discussão que se resume ao percentual fixado a título de taxa de administração Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil Direito à devolução dos valores, em parcela única, com retenção de 10% do valor das parcelas pagas a título de taxa de administração Incidência de juros de mora a partir da citação, por expressa disposição legal Redução dos honorários advocatícios arbitrados Reforma parcial da sentença. Dá-se parcial provimento ao recurso. (0100117-58.2007.8.26.0000 Apelação – Relator (a): Christine Santini – 5ª Câmara de Direito Privado – julgamento: 21/09/2011 – Data de registro: 24/09/2011)

COOPERATIVA HABITACIONAL Equiparação, no caso, a uma relação de consumo decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel – Pleito de rescisão contratual cumulado com restituição de valores pagos – Sentença de improcedência – Inconformismo dos autores – Cabimento do pleito de rescisão contratual – Necessidade, porém, de retenção pela ré de parte do valor pago, ainda que não no percentual estabelecido no contrato, posto que não demonstrado cabalmente seu descumprimento contratual – Retenção de 10% dos valores pagos que se mostra adequada ao caso sub judice – Prevalência dos princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e do equilíbrio contratual – Apelo parcialmente provido. (9188863-11.2005.8.26.0000 Apelação – Relator (a): Sebastião Carlos Garcia – 6ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 15/09/2011 TJSP)

RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – Compromisso de compra e venda de imóvel – Pedido de rescisão pretendido pela compradora – Distraio realizado – Possibilidade de revisão dos valores devolvidos – Coisa julgada não configurada – Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem – Penalidades impostas que se mostram abusivas – Ausência de comprovação pela vendedora das despesas que alega ter suportado – Devolução integral dos valores pagos pela autora – Descabimento – Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do loteamento – Sentença reformada – Recurso parcialmente provido. (9214675-21.2006.8.26.0000 Apelação – Relator (a): Salles Rossi – 8ª Câmara de Direito Privado – julgamento: 13/04/2011 – TJSP)

Ação Declaratória Rescisão de Compromisso de Compra e Venda Distrato Previsões abusivas Nulidade frente as regras do Código de Defesa do Consumidor Restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual de 10% a título de indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio Corretagem devida – Recurso parcialmente provido. (TJSP APL. 0243357-

31.2009.8.26.0002 – 06ª Câmara de Direito Privado – Rel. Eduardo Sá Pinto Sandeville – data do julgamento: 03/04/2014) Compromisso de compra e venda de bem imóvel Ação ajuizada pelo compromissário comprador contra a construtora e a intermediadora. Determinação de restituição dos valores pagos, com retenção de 10% por parte da construtora Insurgência da intermediadora que entende não ter legitimidade para figurar no polo passivo da ação – Reconhecimento da legitimidade ad causam Mantida a restituição integral dos valores de assessoria imobiliária, porque o adquirente não teve a oportunidade de recusá-lo ou ao menos contratar outro prestador Decisão mantida Recurso improvido. (TJSP – APL. 0020964- 49.2011.8.26.0577 – 7ª Câmara de Direito Privado – Rel. Luis Mario Galbetti – data do julgamento: 05/02/2014).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão c.c. pedido de restituição de quantias pagas Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção Incidência do Código de Defesa do Consumidor Necessidade Devolução imediata das parcelas pagas, admitindo-se a RETENÇÃO DE 10% a título de perdas e danos Juros de mora incidentes a partir da citação Entendimentos pacificados por súmulas deste Tribunal de Justiça Recurso parcialmente provido.(TJSP – Apl. 0119527- 54.2011.8.26.0100 – 02ª Câmara de Direito Privado, Relator: Alvaro Passos, data do julgamento: 13/05/2014)

O fato é que o contrato em análise foi firmado sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, que é fiel ao princípio que se contrapõe a qualquer tipo de abusividade e ao CONFISCO de valores!

Assim, de rigor o decreto judicial de rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda referente a unidade 506 do Bloco 03 do Condomínio Candeias Ville, com a consequente condenação da empresa-ré, QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A, na restituição de 90% (noventa por cento) do total pago pela Autora à Incorporadora, (R$ 9.097,45) quantia esta que perfaz o montante de R$ 8.187,70 (oito mil cento e oitenta e sete reais e setenta centavos).

2.c) DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES QUITADOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DEMAIS TAXAS. DO COMETIMENTO DA VENDA CASADA DE PRODUTOS E SERVIÇOS

Como já relatado no introito dos fatos, outra conduta ilícita praticada pela xxxxxxxxxx S.A no momento da realização da venda é que ela transferiu ao autor a obrigatoriedade de efetuar o pagamento de diversas COMISSÕES e TAXAS sem a prévia e necessária informação ao consumidor.

A xxxxxxxxxxxxxxxx S.A transferiu um custo ao consumidor que deveria ser suportada tão somente por ela no momento da venda do imóvel, mas, de forma completamente ilegal, foi repassada a autora.

A autora, por livre e espontânea vontade, compareceu nas dependências do stand de vendas armado pela requerida no terreno onde seria construído o empreendimento e houve por bem entabular negócio jurídico com a xxxxxxxxxxxxxxx S.A, ou seja, sem NUNCA ter contratado qualquer corretor, vendedor ou intermediário para tanto, embora exista um contrato “paralelo” de intermediação imobiliária exposto a autora para assinatura, sem nenhuma explicação ou informação do que verdadeiramente seria e resultaria em seu desfavor, NÃO TENDO RECEBIDO O DITO “SERVIÇO”, desta forma, não obsta o claro entendimento de que esta é uma maneira evidente que a Ré, Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A, encontrou de burlar o entendimento pacífico dos magistrados, quanto a esse pagamento indevidamente realizado pelo consumidor, tendo em vista que a própria Ré é a única beneficiada pelo tal serviço.

Ainda assim, no ato da celebração do negócio jurídico, o vendedor da requerida, argumentando ser necessário que a Autora desse uma ENTRADA para adquirir o imóvel, informou que precisaria pagar a importância de R$ 9.020,00, que incluiria o valor pago de R$ 6.020,00 (verdadeiramente destinado a taxa de corretagem em dois cheques) mais 3.000,00 (pago via boleto a incorporadora), valores esses que seriam deduzidos do montante da compra, obrigando o fornecimento do pagamento. Na verdade, a importância de R$ 6.020,00 fora destinada para quitar inúmeras comissões de corretores, salientando que esse valor não foi deduzido do montante da compra e venda.

No total desembolsou a cifra de R$ 6.020,00 (seis mil e vinte reais) a título de comissões de corretagem.

Realmente as desculpas para ratear os pagamentos eram inúmeras. A Autora remunerou todos os funcionários da empresa contratada pela xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx S.A e nunca lhe foi dada a necessária opção, ou melhor, lhe foi oferecido de forma prévia um serviço que deveria ser opcional (e não obrigatório!).

Na prática houve verdadeira operação de VENDA CASADA de um serviço não solicitado, quiçá previamente informado o respectivo custo ao consumidor (autora).

Diga-se ainda que não foi prestado a autora nenhum serviço de corretagem ou de assessoria! A autora se dirigiu por conta própria ao empreendimento e lá firmou o contrato de promessa de compra e venda, não existindo qualquer semelhança com a figura do corretor prevista no Código Civil!

É notório que no caso houve uma PARCERIA COMERCIAL entre a incorporadora / corretora, na venda das unidades do empreendimento xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx S.A.

O Poder Judiciário não tem medido esforços em combater a prática imoral (para dizer o mínimo) adotada por boa parte das incorporadoras deste país quando a questão se refere à venda de imóveis na PLANTA.

A requerida, dedicada à atividade de incorporação imobiliária, ao realizar tal objeto social descumpre os ditames e princípios protetivos abraçados pelo CDC, ao repassar encargo de sua exclusividade ao consumidor (autora), ferindo assim as diretrizes da boa-fé objetiva que deve nortear uma relação de consumo.

Causa perplexidade saber que a incorporadora, sem avisar o consumidor, transferiu a eles sua obrigação de arcar com os custos da venda, manutenção de stand e funcionários no local de vendas, contratação de empresa de vendas, intermediação do corretor pela venda do apartamento etc.!

A atual forma de venda do produto da incorporadora faz com que os consumidores sejam obrigados a arcar com despesas que deveriam ser suportadas exclusivamente por ela, importando em vantagem manifestamente excessiva desta em detrimento da parte vulnerável, que se vê obrigada a aceitar a prática comercial, sob pena de não adquirir o imóvel que tanto deseja.

Com efeito, o que se tem, em síntese, é a adoção de uma prática comercial abusiva e irregular, por estar em desconformidade com os ditames protetivos da classe consumerista, que justamente é a parte vulnerável na relação jurídica!

Assim, tratando-se de venda e compra de um imóvel na planta, realizada no estande de vendas da incorporadora, refletindo a publicidade do negócio, deveria a mesma deixar manifesto ao consumidor a opção de negociar com o fornecedor do produto, evidenciando ser a corretagem não um brinde ou atrativo vantajoso ao consumidor, mas opção escolhida em razão de determinados aspectos encontrados no negócio.

Tal cobrança representa, portanto, odiosa transferência de ônus contratual da ré, logrando acobertar encargo exclusivamente assumido com a empresa que intermediou a venda, usando maliciosamente os consumidores.

E no caso concreto NÃO houve CORRETAGEM (intermediação). Houve a comercialização de um imóvel na planta por um VENDEDOR contratado em relação de prestação de serviços pela própria incorporadora e tal negociação jamais poderia vincular terceiro (Autora).

Ora, quando alguém deseja vender ou comprar um imóvel, tal pessoa procura a figura de um CORRETOR para apresentar todos os imóveis disponíveis e que atendam a necessidade dos pretendentes compradores.

Escolhida a unidade, esse CORRETOR faz a aproximação das partes até a conclusão do negócio.

Questão outra se refere aos imóveis na PLANTA, onde não há a atividade de intermediação e aproximação das partes. Os pretendentes dirigem-se ao local do empreendimento, obtém as informações necessárias e decidem pela assinatura do compromisso de venda e compra.

A relação jurídica existente é de evidente prestação de serviços, de sorte que jamais poderia vincular terceiros, até mesmo porque tal hipótese descaracteriza por completo o instituto da corretagem, como se denota do conceito previsto no artigo 722, Código Civil, com a seguinte redação:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY1, em nota ao artigo em destaque, lecionam: “o simples pedido de compra, embora aceito pela vendedora, salvo expressa estipulação em contrário, não dá ao intermediário direito à comissão, principalmente quando o intermediário trabalha para uma mesma empresa.”

E pouco importa apurar se a Ré recebeu tais valores ou não, pois deixando de pagar os vendedores por ela contratados, lucrou com a operação e, ao permitir a realização de tais pagamentos pelas consumidoras (autora) deverá ressarci-la, especialmente pela má-fé existente nesse tipo de venda!

O modus operandi da grande maioria das construtoras em nosso país funciona exatamente conforme explanado, ou seja, a construtora nunca suporta os custos para comercialização do empreendimento, instalação de estande, manutenção de funcionários e nem mesmo efetua o pagamento da comissão de corretagem, mas repassa ao consumidor de forma dissimulada responsabilidades única e exclusivamente de sua competência.

Ou seja, as incorporadoras “disfarçam” tais custos no momento da compra, escondendo do consumidor a verdadeira destinação dos valores entregues por ocasião da negociação, os quais não integrarão parte do preço do imóvel, mas, na verdade, servirão para custear despesas que deveriam ser suportadas pela própria vendedora.

Evidentemente a incorporadora precisa tirar seus custos do preço dos imóveis vendidos e tais despesas jamais poderiam ser destacadas do valor do imóvel comercializado.

Essa prática, que tem como condão principal transferir a terceiros (consumidores) a obrigação exclusiva da incorporadora, há tempos vem sendo combatida duramente pelos Tribunais. Vejamos:

EMENTA: Corretagem. Compra e venda de bem imóvel. Ação de restituição de valores pagos. Improcedência decretada em Primeira Instância. 1. Cobrança de serviços de corretagem. Negócio jurídico que se realizou diretamente no stand da vendedora localizado no empreendimento imobiliário. Ausência de aproximação das partes pela ação do mediador. 2. Verbas cuja responsabilidade pelo pagamento, in casu, são da promitente vendedora. Abusividade do repasse ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação ao consumidor. Ausência de autorização do consumidor para intermediação, que é feita a mando e em benefício da vendedora. 3. Deram provimento ao recurso. (TJSP- Apelação nº 0025727- 07.2012.8.26.0562 – 25ª Câmara de Direito Privado – Relator: Des. Vanderci Álvares – julgamento: 15 de maio de 2014)

Ação de indenização por danos materiais e morais Atraso na entrega de imóvel – Preliminar de ilegitimidade passiva afastada – Responsabilidade solidária da ré perante o consumidor pelos serviços prestados pela empresa encarregada por comercializar suas unidades autônomas (artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor) Abusividade da cláusula contratual de prorrogação extraordinária do prazo de entrega da obra na hipótese de caso fortuito ou força maior Risco inerente à atividade Mora da ré configurada Lucros cessantes presumíveis Jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça Taxa SATI Ausência de demonstração de que os serviços foram prestados e que a contratação era facultativa Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) Devolução dos valores aos autores Danos morais devidos Atraso de oito meses na entrega do imóvel extrapola o mero dissabor Sentença integralmente mantida. Recurso não provido. (TJSP – Apelação nº 0067779- 83.2011.8.26.0002 10ª Câmara de Direito Privado Relatora: Marcia Regina Dalla Déa Barone julgamento: 25 de fevereiro de 2014)

“EMENTA OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – (…) Comissão de corretagem Imóvel vendido “na planta” Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo ao comprador esse encargo. Verba de responsabilidade exclusiva da vendedora, que contratou e treinou profissionais para promoção comercial do empreendimento, os quais não efetuaram trabalho de aproximação das partes. Devolução do valor pago a esse título devida.” (TJSP apelação nº 0120614-11.2012.8.26.0100 – 8ª Câmara de Direito Privado – Des. Relator SALLES ROSSI – DJ 02/10/2013

Rescisão contratual cumulada com indenizatória (…) Praxe que atribui ao vendedor a responsabilidade pelo pagamento da intermediação – Inexistência de especificação diversa – Contrato de adesão, submetido aos ditames do CDC – Imposição da intermediadora – Devolução da corretagem – Sucumbência recíproca – Recurso provido em parte”. (TJSP – Apelação Cível nº 9282587-64.2008.8.26.0000, 5ª Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Erickson Gavazza Marques, j. em 03.10.2012).

Ementa. Compra e venda. Atraso na entrega do imóvel. Lucro cessante decorrente de atraso dispensa comprovação. Jurisprudência do STJ. Não comprovação de que volume de chuvas ou escassez de mão de obra impediram entrega no prazo. Afastamento de força maior. Cláusula de tolerância de 180 dias não foi destacada ou justificada, diverge de informação ostensiva e surpreendeu comprador. Cláusula abusiva e nula (art. 51, inc. IV, par.1º, inc. II, e art. 54, par.4º, CDC). Lucros cessantes a partir da data de entrega ostensivamente informada. Ausência de contratação de SATI e corretagem pelo comprador. Cabível ressarcimento pela vendedora de valores pagos por esses serviços pelo comprador (…) (TJSP apelação 0136330-78.2012.8.26.0100 – 07ª Câmara de Direito Privado – DESEMBARGADOR LUIZ ANTONIO COSTA – DJ 12/12/12)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Pedido de indenização por danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega de apartamento – Insurgência do autor com relação a não condenação da ré no pagamento do valor referente à comissão de corretagem, e irresignação da demandada com relação à determinação de devolução da taxa SATI – Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratar outro prestador – Ausência de informação adequada aos consumidores – Contrato de adesão e operação casada – Caracterização – Infringência ao art. 39, I, do CDC – (…). (TJSP – Apelação nº 0066645-84.2012.8.26.0002 – 7ª Câmara de Direito – Privado – Relator: Des. Mendes Pereira – julgamento: 17 de julho de 2014).

Nesse ultimo precedente o i. Des. MENDES PEREIRA ponderou o seguinte, em entendimento que cai à fiveleta no caso concreto:

A preliminar de ilegitimidade de parte passiva com relação aos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI não merece acolhida.

Os documentos de fls. 72/78 evidenciam a realidade de que os autores desembolsaram a quantia de R$ 5.619,83, a título de comissões a corretores e a título de assessoria técnico-imobiliária à empresa Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários Ltda., que teriam sido prestados no negócio de compra e venda narrado nestes autos.

Referida empresa participou juntamente com a demandada da promoção e venda do empreendimento imobiliário descrito na inicial com interesses financeiros comuns, visando à maximização do lucro.

A experiência comum permite a afirmação de que ao consumidor cabe tão somente aceitar ou não o modelo massificado do contrato que lhe é apresentado, com suas condições previamente estabelecidas pelo fornecedor.

Ademais, tratando-se de imóvel adquirido “na planta”, não se avizinha razoável acreditar que os autores tivessem procurado profissional para intermediar a compra e venda.

Em regra, a empreendedora é que monta seu stand de vendas e contrata empresas e profissionais do setor imobiliário a fim de atuarem nessa fase de venda do imóvel.

Denota-se a presença de contrato de adesão em que os requerentes somente realizariam a aquisição do bem se assinassem todas as documentações que lhes eram impostas, especialmente no que diz respeito à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, elaboradas sem a participação dos compradores.

Pressupõe ausência de prévia discussão e de convergência de vontade dos consumidores para a sua aceitação.

É evidente que se os autores se negassem a se comprometerem com tais verbas não comprariam o imóvel.

E mesmo tratando-se de contratos distintos, o que se evidencia é uma performance em parceria das empresas envolvidas com o empreendimento imobiliário pertencentes ao mesmo setor de atuação.

Atrelado a isso temos o fato do contrato principal não enfatizar a necessidade da contratação de outros serviços. Tampouco restara expresso que eventuais contratações seriam facultativas e sem interferência na compra e venda do imóvel.

Portanto, o dever de informar os consumidores foi omitido, em desrespeito ao princípio da boa-fé e da transparência. O artigo 4º, caput, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

“A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo”.

Já em seu artigo 6º encontramos que: “São direitos básicos do consumidor: (…) III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.

E no artigo 39 do mesmo diploma legal temos a previsão de que: “É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”.

Destarte, a imposição das contratações retirou dos adquirentes do imóvel a opção de recusarem os serviços suso mencionados ou de contratá-los de outro prestador, gerando uma oferta de consumo casada de venda com prestação de serviços, da qual os autores não puderam se desvencilhar

Vejamos outra recentíssima decisão do Colégio Recursal da Capital de São Paulo:

Recurso inominado tirado contra sentença de fls. 105/106 que julgou procedente a demanda para condenar a ré a devolver aos autores o valor pago a título de corretagem, no montante de R$25.081,52. Contratação dos serviços de corretagem pelo vendedor do imóvel e não pelo comprador. Imóvel comprado na planta, em estande de vendas instalado pela imobiliária corretora. Corretores que trabalhavam no local, representando a recorrente, que não podem ser considerados corretores autônomos contratados pelo comprador do imóvel. Simulação evidente. Corretores que são funcionários da recorrente e portanto devem ter seus honorários pagos por esta e não pelo recorrido. Cláusulas abusivas do contrato de adesão prevendo situação diversa que não podem ser consideradas para validar a cobrança indevida ocorrida. NEGADO PROVIMENTO ao recurso inominado, mantida a sentença recorrida pelos seus próprios fundamentos, com fulcro no artigo 46 da Lei 9.099 de 26/09/95 (Lei dos Juizados Especiais). Recorrente vencida condenada no pagamento de custas e honorários advocatícios que árbitro em 20% do valor da condenação. (TJSP – Recurso inominado nº 0006083-57.2013.8.26.0008 – 2ª Turma Recursal Cível – RELATOR: Otávio Augusto Oliveira Franco – julgamento: 21 de fevereiro de 2014)

Como se denota, o Poder Judiciário não tem fechado os olhos aos interesses dos consumidores para combater essa prática ilegal das incorporadoras em querer transferir indevidamente a assunção de um ônus que lhes compete exclusivamente que é o pagamento de pessoas por elas contratadas para efetuar a venda de imóveis na planta, em estande de venda. A ausência de transparência neste tipo de negociação por si só vicia o ato subsequente, como reconhecido nestas diversas decisões que ora são apresentadas.

Dessa forma, diante da incontestável conduta lesiva, as empresas ré, que figuram esse polo passivo, deverão solidariamente ser condenadas a restituir o montante INDEVIDAMENTE PAGO de R$ 6.020 (seis mil e vinte reais), a título de comissões de corretagem, BEM COMO A REPETIÇÃO DO INDÉBITO POR VALOR IGUAL AO DOBRO INDEVIDAMENTE PAGO, ou seja, o montante de R$ 12.040,00 (doze mil, e quarenta reais) com fundamento no artigo 42, CDC.

3. DA ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA Tendo em vista que o autor optou pela RESCISÃO do contrato (e está em juízo para discutir apenas o valor a receber), é evidente que NÃO fará qualquer pagamento adicional à requerida.

O grande problema é que o contrato possui parcelas vencidas, e mesmo tendo a Autora cientificado a Ré quanto a sua intenção de RESCINDIR o contrato firmado, a empresa pode por INCLUIR o nome do autor nos cadastros do SERASA.

Evidentemente, por uma questão de lógica, se o autor está em juízo para pleitear a DEVOLUÇÃO dos valores já quitados, por não ter mais condições de arcar com os pagamentos, sentido algum faz a cobrança da Ré, eis que a Autora é quem tem que ser restituído de BOA PARTE dos valores já pagos!!!

No entanto, a autora não pode ter o seu nome NEGATIVADO, eis que tal apontamento lhe trará danos IRREVERSÍVEIS. Desta forma, agora, a autora necessita de um provimento jurisdicional para fazer cessar a coação moral que está ocorrendo, como se colhe da inteligência das seguintes decisões recentemente proferidas:

COMPRA E VENDA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESISTÊNCIA DA COMPRA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE PARCELAS. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. Irresignação dos autores contra decisão que indeferiu pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Desistência da compra. Opção notificada à incorporadora. Envio posterior de comunicação pela ré a respeito das parcelas em aberto, bem como da possibilidade de negativação. Pretensão à suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como da abstenção do envio dos nomes ao rol de inadimplentes. Verossimilhança do direito alegado e perigo da demora. Preenchimentos dos requisitos do art. 273, CPC. Decisão reformada. Recurso provido. (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2108578-38.2014.8.26.0000 – 3ª Câmara de Direito Privado – Relator: Des. CARLOS ALBERTO DE SALLES – julgamento: 12 de agosto de 2014)

COMPROMISO DE COMPRA E VENDA Antecipação da tutela – Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas movida por promitentes compradores inadimplentes Direito à rescisão do contrato que independe da concordância da promitente vendedora Súmula nº 1 do TJSP Discussão restrita ao montante a ser restituído aos compradores – Suspensão da exigibilidade dasparcelas vencidas e vincendas Inadmissibilidade inclusão e ou manutenção do nome dos promitentes compradores nos órgãos de proteção ao crédito Presença dos requisitos do art. 273 do CPC Inexistência de prejuízo para a promitente vendedora Tutela recursal antecipada tornada definitiva (AGRAVO PROVIDO. (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2096495-87.2014.8.26.0000 – 3ª Câmara de Direito Privado – Des. Relator: ALEXNDRE MARCONDES – julg.: 5 de agosto de 2014)

Desta forma, requer a este D. Juízo seja concedida medida liminar para SUSPENDER a exigibilidade das parcelas em aberto e determinar que a QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A, seja impedida de incluir o nome do Autor dos órgãos de proteção ao crédito, ao menos até final julgamento da ação.

4. DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer seja concedida a TUTELA DE URGÊNCIA, sem a oitiva da parte contrária, para que, seja sob o manto da tutela antecipada, à luz do artigo 273-CPC, ou seja, ainda, com base no Poder Geral de Cautela previsto no artigo 798-CPC (c/c § 7º, art. 273), sejam determinadas as seguintes providências à ré:

SUSPENDA A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS, além daquelas que eventualmente vencerem no transcorrer desta ação, haja vista a rescisão contratual que se pretende, sob pena de multa diária a ser prudentemente arbitrada por este D. Juízo;

IMPEDIR A INCLUSÃO DO NOME DA AUTORA nos órgãos de proteção ao crédito, em razão do não pagamento das parcelas contratuais, sob pena de multa diária a ser prudentemente arbitrada por este D. Juízo;

Ato contínuo requer seja determinada a CITAÇÃO das rés no endereço declinado no introito da presente, para, querendo, oferecer defesa, sob pena dos efeitos da revelia, e, ao final, seja a presente demanda julgada totalmente PROCEDENTE, para:

i) confirmar por sentença a liminar ora pleiteada para o fim de declarar a inexigibilidade das parcelas vincendas/vencidas, bem como a proibição de negativar o nome da autora.

ii) Diante da decisão irreversível, requer seja declarada a rescisão do Instrumento de Promessa de Compra e Venda firmado, referente à unidade 506 do Bloco 03 do CONDOMÍNIO CANDEIAS VILLE, com a condenação da requerida à devolução de 90% (noventa por cento) do montante total pago à Incorporadora, o que perfaz o montante de R$ 8.187,70 (oito mil cento e oitenta e sete reais e setenta centavos), a ser devidamente atualizado desde o desembolso de cada parcela e juros de mora a partir da citação.

iii) condenar as empresas Rés, solidariamente, à restituição integral da importância quitada a titulo de comissões e demais taxas de assessoria, no valor de R$ 6.020,00 (seis mil e vinte reais), cabendo a repetição do indébito no valor em dobro ao indevidamente pago, perfazendo o montante de R$ 12.040,00 (doze mil e quarenta reais) a título de comissões de corretagem, a ser corrigido monetariamente desde o desembolso de cada parcela, acrescidos de juros legais a partir da citação, com arrimo no artigo422paragrafo unicooo, doCDCC.

iv) condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios nos termos do artigo 20 do CPC.

v) o deferimento do benefício da justiça gratuita.

Protesta a autora pela produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente pela produção de prova documental suplementar e oral, sem prejuízo da INVERSÃO DO ÔNUS da prova que deverá ser reconhecido em prol da autora, na forma do artigo 6, CDC.

Atribui-se à causa o valor de R$ 20.227,70 (vinte mil, duzentos e vinte e sete reais e setenta centavos), correspondente ao beneficio econômico vindicado neste processo, conforme determina o inciso II, do art. 259 do CPC.

Por fim, nos termos ao artigo 39 do CPC, requer que todas futuras publicações sejam realizadas em nome do advogado OAB/PE , com endereço profissional na rua ….

Termos em que,

Pede deferimento.

Recife, xx de dezembro de xxx.

advogado

OAB nº