[Modelo] Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel que serve como título hábil perante o Cartório de Registro de Imóveis
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, COM EFEITOS DE ESCRITURA PÚBLICA
Item 1. Pelo presente instrumento particular, com efeitos de escritura pública, nos termos do artigo 38 da Lei 9.514/1997, as partes, maiores e capazes, a seguir qualificadas, tem justo e contratado a COMPRA E VENDA de um imóvel, com alienação fiduciária em garantia, que se regerá pelas condições seguintes:
Item 2. Como VENDEDOR (ES) E CREDOR (ES) FIDUCIÁRIO (S) José da Silva, brasileiro, comerciante, inscrito no CPF Nº 000.000.000-00 e portadora do RG Nº 0000000-SSP/SP, nascido em 00.00.0000, e seu cônjuge Joana da Silva, brasileira, professora, inscrita no CPF Nº 000.000.000-00 e portadora do RG Nº 0000000-SSP/SP, nascida em 00.00.0000, casados pelo regime da comunhão de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados na Rua Um, 000, em Mirandópolis-SP, adiante denominado (s) VENDEDOR (ES).
Item 3. Como COMPRADOR (ES) E DEVEDOR (ES) FIDUCIANTE (S) Adão da Silva, brasileiro, comerciante, inscrito no CPF Nº 000.000.000-00 e portador do RG Nº 0000000-SSP/SP, nascido em 00.00.0000, e seu cônjuge Maria da Silva, brasileira, professora, inscrita no CPF Nº 000.000.000-00 e portadora do RG Nº 0000000-SSP/SP, nascida em 00.00.0000, casados pelo regime da comunhão de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, residentes e domiciliados na Rua Um, 000, em Mirandópolis-SP, adiante denominados COMPRADOR (ES).
Item 4. DO IMÓVEL: O VENDEDOR é legítimo proprietário e possuidor de 01 (um) imóvel, representado por um terreno, constituído pelo LOTE A DA QUADRA A, situado no Loteamento Azul, nesta cidade e Comarca de Mirandópolis, com as seguintes medidas e confrontações: no lado para da Rua B, medindo 13 metros de frente por 32 metros da frente aos fundos, ou sejam416,00m² (quantrocentos e dezesseis metros quandrados), dentro das seguintes divisas e confrontações: pela frente com a Rua B, pelo lado direito, de quem da Rua olha para o terreno divide-se com o lote 6, pelo lado esquerdo com o lote 8, e aos fundos com o lote 15, distante 52 metros da confluência das Ruas Três Alianças e Antonio Rodrigues de Carvalho, conforme título e modo de aquisição indicado na matrícula nº 0000 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis-SP, cuja certidão da matrícula faz parte integrante do presente instrumento.
Item 5. DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO. Por este e na melhor forma de direito, o (s) VENDEDOR (ES) VENDE (M) o referido imóvel, livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, aos COMPRADORES, transferindo e cedendo todo domínio, direito, ação e posse que detinha sobre dito imóvel, obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, a fazer a presente venda sempre boa, firme e valiosa e a responder pela evicção de direito na forma da lei, pelo preço de R$ 105.000,00(cento e cinco mil reais) que será pago da seguinte forma: a) R$ 103.000,00, na assinatura deste instrumento, razão pela qual é dada quitação desse valor; e b) R$ 2.000,00, em 15 dias, a contar da assinatura deste contrato, ficando em garantia, com a constituição de alienação fiduciáriasobre o dito imóvel, para pagamento dessa dívida, conforme descrito no item 10 – DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Item 6–DOS TRIBUTOS E TAXAS: Os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, que tenham fato gerador até a data de entrega do imóvel, são de inteira responsabilidade do VENDEDOR.
Item 7-O (s) VENDEDOR (ES) declara sob penas da lei, que não é empregador e que não é responsável pelo recolhimento de contribuições à Previdência Social, bem como que para os fins e efeitos do disposto na Lei Federal nº7.433333/85, regulamentada pelo Decreto nº93.240000/86, sob responsabilidade civil e penal, que não há contra eles nenhum feito ajuizado por ações reais, pessoais reipersecutórias ou outro ônus ou ação que possa afetar a presente transação, motivo pelo qual o (s) COMPRADOR (ES) dispensa (m) a apresentação das certidões fiscais e judiciais.
Item 8 – O (s) COMPRADOR (ES) tem conhecimento que todas as despesas decorrentes do registro, inclusive o pagamento do imposto de transmissão, junto à Prefeitura, é de exclusiva responsabilidade dele (es); fica também os compradores responsáveis pela transferência cadastral junto à Prefeitura Municipal, assim como perante as concessionárias de água e esgoto, e de energia elétrica para seus nomes, sob pena de perdas e danos
Item 8.1 O (s) COMPRADOR (ES) declara (m) que estão cientes da possibilidade de obtenção prévia no site do www.tst.jus.br da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), nos termos do art. 642-A da CLT.
Item 9. DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. O (s) COMPRADOR (ES) tem conhecimento de que enquanto não se registrar este contrato, a VENDEDORA continuará ser havida como dona do dito imóvel.
Item 10. DA ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. O (s) COMPRADOR (ES)/ FIDUCIANTE (S) aliena (m) fiduciariamente ao VENDEDOR (ES)/ FIDUCIÁRIO (S) o imóvel ora transacionado, abrangendo acessões e construções, em garantia da importância parcelada não quitada, identificada no item 5, transferindo a posse indireta e reservando a posse direta.
Item 11. DA EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. Com o pagamento da dívida e demais encargos, com os acréscimos contratuais, resolver-se-á a propriedade fiduciária, retornando ao (s) COMPRADOR (ES) a plena propriedade do imóvel prefalado.
Item 12. No ato da liquidação da dívida, o (s) VENDEDOR (ES) fornecerá(ão), no prazo de 30 dias, a respectiva quitação aos COMPRADOR (ES), sob pena de multa em favor destes, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, para que este providencie, às suas expensas, as averbações necessárias junto ao Registro de Imóveis.
Item 13. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o (s) COMPRADOR (ES), consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome dos VENDEDOR (ES).
Item 14. PRAZO DE CARÊNCIA PARA EXPEDIÇÃO DA INTIMAÇÃO. O (s) COMPRADOR (ES) terá(ão) o prazo de carência de 15 (quinze) dias, a contados a partir da primeira parcela vencida e não paga.
Item 14.1 INTIMAÇÃO. Decorrido o prazo estipulado no item 14, o (s) COMPRADOR (ES) será intimados pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, consoante determinação do art. 266, § 1ºº da Lei9.5144/97.
Item 14.1. A intimação far-se-á pessoalmente ao (s) COMPRADOR (ES), ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Item 14.2. Quando os COMPRADOR (ES), ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, com prazo de 15 (quinze) dias contados da data da primeira divulgação, publicando por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
Item 14.3. Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária, caso em que, nos 3 (três) dias seguintes, o Oficial competente entregará ao (s) VENDEDOR (ES) as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e intimação.
Item 15. Decorrido o prazo de que trata o item 14, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando este fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do (s) VENDEDOR (ES), à vista da prova do pagamento por estes, do imposto de transmissão inter vivos.
Item 16. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o (s) VENDEDORES, no prazo de trinta dias, contados da data do averbação de que trata o item 15, promoverá o 1º leilão público para a alienação do imóvel, por valor não inferior ao da compra e venda especificado no item 5, atualizado monetariamente até a data do leilão, de acordo com o procedimento determinado pelo art. 27 da Lei nº 9.514/97.
16.1 Para fins do disposto nesse item, entende-se:
a) dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; b) despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
Item 16.2 Os públicos leilões serão anunciados mediante edital único, com prazo de 15 (quinze) dias contados da primeira divulgação, publicado por 3 (três) dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local do imóvel ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local do imóvel, não houver imprensa com circulação diária.
Item 16.3 Se no primeiro público leilão o lance oferecido superar o valor da dívida e das despesas, o (s) VENDEDOR (ES), nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, entregarão ao (s) COMPRADOR (ES) a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas.
Item 16.4 Não havendo oferta igual ou superior ao que as partes estabeleceram no item 16, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
Item 16.5 No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais.
Item 16.6 Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o (s) VENDEDOR (ES) entregará ao (s) COMPRADOR (ES) a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
Item 16.7 Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no item 16.5 ou não houver licitantes, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o (s) VENDEDOR (ES) da obrigação de restituição ao (s) COMPRADOR (ES) de qualquer quantia, a que título for.
Item 16.8 Extinta a dívida, o (s) VENDEDOR (ES), no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, darão ao (s) COMPRADOR (ES) quitação da dívida, mediante termo próprio.
Item 16.9 O (s) COMPRADOR (ES) pagarão ao (s) VENDEDOR (ES), a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o item 16.1, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o (s) VENDEDOR (ES) ou sucessores vierem a ser imitidos na posse do imóvel.
Item 17 Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do VENDEDOR (ES), devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias, a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário.
Item 18 Responde o (s) COMPRADOR (ES)/FIDUCIANTE (S) pelo pagamento dos impostos, taxas e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, até quando a posse seja transferida para o (s) VENDEDOR (ES), caso venha ser a ser imitido na posse.
Item 19.O (s) COMPRADOR (ES)/FIDUCIANTE (S) conservarão a posse direta do imóvel ora oferecido em garantia, da qual fica investida, e poderá fazer livre utilização, por sua conta e risco, enquanto se mantiver adimplente, obrigando-se a manter, conservar e guardar o imóvel, pagar pontualmente todos os tributos, despesas, taxas e quaisquer outras contribuições ou encargos que incidam ou venham a incidir sobre o mesmo ou que seja inerentes a presente garantia.
Item 20. Mediante o registro deste instrumento junto ao Registro Imobiliário competente, estará constituída a propriedade fiduciária em nome do (s) VENDEDOR (ES)/FIDUCIÁRIO (S) e efetivar-se-á o desdobramento da posse, tornando-se os COMPRADORES/FIDUCIANTES possuidores direta e o VENDEDOR/FIDUCIÁRIO, possuidor indireto e proprietário fiduciário do imóvel ora oferecido em garantia.
Item 21. O (s) COMPRADOR (ES)/FIDUCIANTE (S) poderão transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel, desde que haja prévia e expressa anuência do VENDEDOR (ES)/FIDUCIÁRIO (S), por escrito.
Item 21.1 Os COMPRADOR (ES) pode, com anuência do (s) VENDEDOR (ES), dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensando os procedimentos previstos no item 16.
Item 22. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. A dívida será considerada antecipadamente vencida, independentementede qualquer notificação judicial ou extrajudicial, para efeito de ser exigida de imediato sua totalidade, com todos os seus acessórios, atualizados na forma deste instrumento, por quaisquer motivos previstos em lei e, ainda, na ocorrência das seguintes hipóteses: a) falta de manutenção no imóvel oferecido em garantia que não o deixe em perfeito estado de conservação, segurança e habitabilidade, ou realização no mesmo, sem prévio e expresso consentimento do (s) VENDEDOR (ES) de sua demolição total; b) falta de apresentação, quando solicitado pelo (s) VENDEDOR (ES), de recibos de impostos, taxas ou outros tributos, bem como os encargos previdenciários e securitários que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do COMPRADOR (ES); c) desfalque ou perda da garantia fiduciária, inclusive em virtude de depreciação, desde que o COMPRADOR (ES) não apresente (m) reforço, depois de devidamente notificados; c) a superveniência de desapropriação do imóvel dado em garantia.
Item 23. É de responsabilidade do (s) COMPRADOR (ES/FIDUCIANTE (S): (I) informar ao VENDEDOR/FIDUCIÁRIO, imediatamente, qualquer alteração de endereço de correspondência sob pena de reputar plenamente válidas as remessas de correspondências feitas ao último endereço declarado; (II) Promover o registro deste instrumento na circunscrição imobiliária competente, sendo que autorizam o Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis-SP a proceder a todas as averbações necessárias ao registro deste contrato; (IV) Fica eleito o Fórum da Comarca de cidade para dirimir eventuais litígios.
LOCAL, 00 de mês de 2017.
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José da Silva Joana da Silva
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Adão da Silva Maria da Silva
Observações:
Item 1. O contrato de compra e venda de bem imóvel rural ou urbano, com pagamento do preço de venda a prazo, com garantia em alienação fiduciária para cumprimento das obrigações, pode ser celebrado por instrumento particular, independente do valor do negócio ou do bem imóvel, valendo, portanto, como escritura pública para apresentação no Cartório de Registro de Imóveis. Quanto houver o pagamento da (s) parcela (s), as partes vendedoras deverão assinar a quitação, apresentando-a no registro de imóveis.
Item 2. Deverá ser inserida a qualificação do (s) vendedor (es), tais como nome, nº de inscrição no CPF, nº da Carteira de Identidade, data de nascimento, casamento, data do casamento, regime de bens e endereço. Se for casado, os mesmos dados do cônjuge. Lembrando que ambos os cônjuges devem comparecer se houver comunhão patrimonial. Nesse caso, deve-se qualificar os cônjuges de forma individual, um por vez, por exemplo, José da Silva (qualificação) e Joana da Silva (qualificação).
Item 3. Deverá ser inserida a qualificação do (s) compradores (es), tais como
nome, nº de inscrição no CPF, nº da Carteira de Identidade, casamento, data do casamento, regime de bens e endereço. Se for casado, os mesmos dados do cônjuge. Lembrando que ambos cônjuges devem assinar, com firma reconhecida, ao final, eis que vão comprar o imóvel e, ato contínuo, dar em garantia. Se for casado, é prudente apresentar cópia autenticada da certidão de casamento por ocasião do registro.
Item 4. Deverá ser copiado da matrícula a respectiva descrição do imóvel, casa, terreno ou imóvel rural inclusive indicando o número da matrícula. A certidão fará parte integrante do contrato.
Item 5. Deverá ser indicado o preço da compra e venda e a forma de pagamento, lembrando que deverá haver um valor pago à vista e um valor a prazo para se valer do contrato de alienação fiduciária.
Exemplo 1: Valor da compra R$ 100.000,00. Forma de pagamento do preço por R$ 99.000,00 à vista, e R$ 1.000,00 para 15 dias. Nesse caso, vencerá emolumentos pelo valor da compra e venda de R$ 1.219,74, levando em consideração os R$ 100.000,00. E também um registro da alienação fiduciária no valor de R$ 165,01, levando em consideração o valor da dívida de R$ 1.000,00. Ao depois, quando houver o cancelamento da dívida, haverá a cobrança da averbação no valor de R$ 58,65.
Exemplo 2: Se o valor da compra do imóvel for de R$ 500.000,00, poderá ser contratado pagamento de R$ 450.000,00 à vista e 5 parcelas de R$ 10.000,00. Emolumentos da Compra e venda (R$ 2.107,11). Emolumentos pelo registro da alienação fiduciária (R$ 955,64), levando em consideração o valor da divida de R$ 50.000,00. Averbação do cancelamento da dívida (R$ 327,79).
Vale dizer, o valor dos emolumentos para o registro da compra e venda leva em consideração o valor do negócio ou do imóvel, o que for maior. Já o registro da alienação fiduciária leva em consideração o valor da dívida que não foi paga à vista. Não há limitação quanto ao prazo de pagamento ou o valor, ficando a cargo do que for negociado entre as partes. Esses valores e formas de pagamento são exemplificativos, desde que haja uma quantia parcelada, pode-se utilizar o contrato de alienação fiduciária. Para fins de custas e emolumentos, demandará dois registros, no tocante a compra e venda e o da alienação fiduciária. O registro da compra e venda levará em conta o valor do imóvel ou o valor da transação. O valor do registro da alienação fiduciária levará em conta o valor da dívida, portanto, quanto menor a dívida não paga, menor o valor do registro. A tabela de emolumentos de SP pode ser acessada aqui https://www.registradores.org.br/Servicos/frmTabelaCustas.aspx
Item 23. Os compradores e vendedores devem rubricar todas as folhas do contrato, assinando ao final, com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade. Não se fazem necessárias a assinatura de testemunhas no Estado de São Paulo. Deverá ser pago o imposto de transmissão – ITBI – junto à Prefeitura. Quando for paga a parcela a prazo, deverá o vendedor (marido e mulher) dar a quitação da dívida, conforme modelo de termo de quitação abaixo.
TERMO DE QUITAÇÃO DE DÍVIDA PARA BAIXA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
José da Silva, brasileiro, comerciante, inscrito no CPF Nº 000.000.000-00 e portadora do RG Nº 0000000-SSP/SP, casado pelo regime da comunhão de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, com Joana da Silva, brasileira, professora, inscrita no CPF Nº 000.000.000-00 e portadora do RG Nº 0000000-SSP/SP, residente e domiciliado na Rua Um, 000, em Mirandópolis-SP, na qualidade credor/fiduciáriodo CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA do imóvel da matrícula nº 0000, com os compradores/fiduciantes:
Adão da Silva, brasileiro, comerciante, inscrito no CPF Nº 000.000.000-00 e portador do RG Nº 0000000-SSP/SP, casado pelo regime da comunhão de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, com Maria da Silva, brasileira, professora, inscrita no CPF Nº 000.000.000-00 e portadora do RG Nº 0000000-SSP/SP, residente e domiciliado na Rua Um, 000, em Mirandópolis-SP
DECLARO (AMOS) ter recebido o valor ajustado de R$ 2.000,00 (dois mil reais), dando, assim, PLENA E INTEGRAL QUITAÇÃO da dívida, autorizando a baixa e CANCELAMENTO do registro da garantia de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
MIRANDÓPOLIS-SP, 00 de agosto de 2017.
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José da Silva Joana da Silva
Observações:
Quando for paga a dívida, o vendedor deverá passar quitação ao comprador, assinando, marido e mulher, se casados, com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade. Ao depois, deve ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis tal quitação, consolidando-se, assim, a propriedade plena na titularidade do comprador.
DICAS ÚTEIS:
1. Inúmeros problemas do vendedor podem refletir no bem imóvel de sua propriedade que foi vendido. Por isso, é importante o comprador retirar as certidões cíveis no fórum local (Justiça Federal, Estadual e Trabalhista) para sua segurança. A usucapião e as inoponibilidades do direito de família (ex. Usufruto legal) podem surpreender o comprador futuramente. Ás vezes, até pela consulta no sítio dos tribunais, pela pesquisa por nome, é possível ver se há ações cíveis.
2 Consulta aos débitos tributários com a União e, ao menos, no Estado e Município de localização do imóvel, tendo em vista que se houver inscrição em dívida ativa “presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa (art. 185-A do Código Tributário Nacional). Isso hoje é possível pela internet, na maioria dos casos.
3. Analisar cuidadosamente a certidão da matrícula do imóvel. Pode haver inúmeras ônus averbados que impedem a transação de compra e venda (indisponibilidade, penhora da União, cláusula de inalienabilidade, cédulas de crédito etc). Aqui é importante a análise por alguém que tenha familiaridade com o direito imobiliário, como, por exemplo, o Tabelião de Notas. Se o imóvel ainda estiver inscrito em transcrição, é prudente requerer no cartório a abertura de matrícula, com averbação da qualificação dos proprietários, especialmente o CPF, pois somente com tal precaução o cartório poderá aferir se o proprietário tem ordem de indisponibilidade de bens em vigor.